Dans le sillage de leur succès grandissant, les sociétés civiles de placement immobilier s’acheminent vers une nouvelle tendance : les SCPI alternatives. Celles-ci sont subdivisées en deux catégories : celles des actifs dits greenfields et brownfields.
Les actifs greenfields : des projets à financer
Un actif greenfield désigne un projet dépourvu d’aucune activité préalable significative. C’est par exemple un terrain non encore aménagé, sans développement antérieur notable, et pouvant être situé dans des zones rurales ou urbaines. Les projets greenfields peuvent inclure la construction de nouvelles infrastructures ou même des développements mixtes qui visent à répondre aux besoins croissants du marché local. Par exemple, un terrain inexploité dans une zone urbaine en croissance.
Investir dans ces classes d’actifs permet aux investisseurs de contribuer positivement au développement durable et à la revitalisation des communautés locales. Ces investissements peuvent encourager des pratiques de construction plus durables et soutenir des projets qui répondent aux normes environnementales modernes.
Les actifs brownfields : des projets nécessitant des actions de réhabilitation ou de revitalisation
Les actifs brownfields, quant à eux, sont des projets précédemment utilisés ou exploités, mais qui nécessitent une réhabilitation ou une revitalisation en raison de leur historique industriel ou commercial. Ces projets déjà entamés peuvent inclure d'anciennes usines, des entrepôts ou d'autres installations abandonnées qui nécessitent des travaux de rénovation pour être remis en état et exploités.
Ces classes d’actifs sont assez méconnues, mais riches en potentiel. Une fois réhabilitées, leur valeur augmente considérablement, aboutissant ainsi sur un potentiel de rendement attractif. Comparé aux nouveaux développements sur des terrains greenfields, la réutilisation des brownfields réduisent les coûts liés à l'infrastructure et à l'aménagement du site, ce qui peut améliorer les marges bénéficiaires. Par ailleurs, la réhabilitation des brownfields favorise la revitalisation des quartiers urbains et péri-urbains, créant des opportunités économiques et améliorant la qualité de vie des communautés locales.
Notons aussi que la réhabilitation des brownfields permet non seulement de revitaliser des terrains dégradés, mais aussi de promouvoir des pratiques de développement durable et de gestion responsable des ressources naturelles. Cela peut inclure la réduction des déchets, la conservation des ressources et la réutilisation des infrastructures existantes.
Toujours est-il que la réhabilitation des brownfields est soumise à des régulations strictes concernant la santé publique et l'environnement.
La complexité réglementaire : vigilance
Ces projets s’accompagnent de leur lot de défis réglementaires qui peuvent avoir un impact significatif sur la viabilité et la rentabilité des initiatives de développement.
Investir dans des actifs greenfield implique des défis liés à la planification urbaine, aux permis de construction et aux infrastructures. Les régulations sont susceptibles de varier en fonction de la localisation géographique et du type de développement envisagé. De même, certains des défis réglementaires spécifiques portent sur le zonage et le permis de construction ainsi que les normes environnementales pour les actifs greenfields.
Pour les actifs brownfields, ces points de vigilance concernent l’évaluation environnementale, les règles relatives à la réhabilitation et à la décontamination, de même que les permis et les approbations des autorités locales et des organismes de régulation.
Le choix d’une société de gestion expérimentée
De ce qui précède, le choix de la société de gestion est primordial, car influence la rentabilité et la sécurité de l’ensemble de l’intégralité des investissements. Les principaux points-clés à examiner et à décortiquer avec attention sont l’historique et la réputation de cette dernière, l’expertise et les compétences, ainsi que la transparence et la communication. De plus, une bonne société de gestion se reconnaît à sa stratégie claire en matière de sélection des actifs innovants et faisant partie de la classe alternative, en plus d’une expérience avérée en matière de gestion des risques.
